Le décret n° 2020-1150 du 17 septembre 2020 est venu clarifier le droit de préemption du locataire d’habitation.
Pour mémoire, l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 a instauré un droit de préemption au profit du locataire lors de la première vente du bien loué après division et ce dans les termes suivants :
« Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
L’offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception…/… »
Ce droit de préemption connaît quelques exceptions. Ainsi il ne s’applique pas :
. aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
. aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment,
. aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à un organisme mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ni, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du même code,
. aux ventes d’un ou de plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code.
Il s’agit d’un droit de préemption qui s’exerce en cours de bail.
Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption, il ne perd pas son titre locatif.
Le Conseil constitutionnel, par décision du 9 janvier 2018, n° 2017-683 QPC, a jugé les dispositions relatives au droit de préemption du locataire conformes à la Constitution en formulant toutefois une réserve d’interprétation considérant que : « Le droit de préemption reconnu au locataire ou à l’occupant de bonne foi par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété au regard de l’objectif poursuivi, à condition qu’il ne bénéficie qu’au seul locataire ou occupant de bonne foi dont le bail ou le titre est antérieur à la division ou subdivision de l’immeuble ».
Le décret n° 2020-1150 du 17 septembre 2020 portant modification du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation entérine la décision du conseil constitutionnel.
L’article 1er du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l’application de l’article 10 sus-visé est donc complété comme suit : « Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble ».
Homnia Notaires partenaires reste à votre disposition pour répondre à vos questions à ce sujet.
Marion PIERSON
Notaire associé