Depuis une vingtaine d’années la loi impose aux propriétaires, lors de la vente de leurs biens immobiliers ou lors de la mise en location de leurs biens, d’informer leur acquéreur ou leur locataire. Une de ces informations porte, depuis le 1er juillet 2007, sur les performances énergétiques des bâtiments, lorsqu’ils sont équipés de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation[1].
Le diagnostic de performance énergétique est établi pour tout bâtiment ou partie de bâtiment et « comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. »(2)
Ayant déjà fait l’objet de plusieurs adaptations depuis son entrée en vigueur, quatre nouveaux textes ont été publiés au Journal Officiel, dans le prolongement notamment de la loi relative à l’énergie et au climat[3],
Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 ;
Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 ;
Décret n°2020-1818 du 30 décembre 2020 ;
Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.
Ces décrets viennent : – Modifier ses modalités de calcul, – Modifier sa valeur /son opposabilité, – Lutter contre les logements énergivores, – Modifier sa durée de validité.
Méthode de calcul
A compter du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique devient plus objectif. Il ne sera plus établi uniquement à partir des factures d’énergie de l’occupant du bâtiment. Il prendra désormais en compte :
– La zone climatique et l’altitude du bâtiment,
– La consommation d’énergie pour l’éclairage et la ventilation.
Il donnera également une information sur les énergies renouvelables présentes dans le bâtiment.
Il devra toujours être établi par une personne, indépendante et impartiale, présentant des garanties de compétence et ayant souscrit une assurance responsabilité.[iv]
Pour les immeubles en copropriété équipés de dispositifs collectifs de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude ou de ventilation, le syndic doit fournir au propriétaire, aux frais de ce dernier, les informations nécessaires à l’établissement du diagnostic de performance énergétique. Les éléments ainsi communiqués doivent être retraités par le professionnel pour l’adapter au lot concerné.
Valeur du diagnostic de performance énergétique
Aujourd’hui, le diagnostic de performance énergétique annexé au contrat n’a qu’une valeur informative et l’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir, à l’encontre du vendeur ou bailleur, de l’absence d’information ou d’informations erronées.
A compter du 1er juillet 2021, le bénéficiaire de l’information (acquéreur ou locataire) pourra engager la responsabilité du vendeur ou bailleur si l’information n’est pas produite ou erronée.
Le bénéficiaire pourra saisir le Tribunal pour demander l’annulation du contrat (de vente ou de bail) et des dommages et intérêts.
Le Tribunal pourra également condamner le vendeur ou le bailleur à une amande de 300.000 euros et une peine de deux ans de prison.
Si le diagnostic de performance énergétique est un document obligatoirement annexé au contrat, ses conclusions doivent être données au futur occupant (acquéreur ou locataire) dès qu’il consulte l’annonce immobilière.
Outre les performances du bâtiment qui doivent être mises en évidence, le montant annuel prévisionnel des dépenses énergétiques doit désormais être communiqué.
A compter du 1er janvier 2028, les annonces devront également précisées si les performances du bâtiment excèdent le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an (classes F et G). De nouveaux textes viendront préciser ces modalités.
Lutte contre les logements énergivores – Impact sur les biens donnés à bail
Depuis le 1er janvier 2021, les performances énergétiques d’un logement ont une incidence sur la fixation du montant du loyer dans les villes dites en « zone tendue ». En cas de changement de locataire ou de renouvellement de bail, une augmentation du loyer n’est possible que si le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an (classes F et G) n’est pas dépassé.
A compter du 1er janvier 2023, les performances énergétiques entreront dans les critères du logement décent. Il ne sera plus possible de signer un nouveau bail si le seuil de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an est dépassé (classe F).
Durée de validité du diagnostic de performance énergétique[1]
Date d’établissement Durée de validité
Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017 31 décembre 2022
Du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 31 décembre 2024
A partir du 1er juillet 2021 10 ans
Véronique DESPLANCHE Notaire
[1] Article D134-4-2 CCH
[i] Article R 134-1 du Code de construction et de l’habitation (CCH)
[ii] Article L 134-1 CCH déplacé à partir du 1er juillet 2021 à l’article L 126-26 CCH.
[iii] Loi 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat
[iv] Article L 271-6 CCH