La Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) permet à l’acquéreur d’installer sa résidence dans un logement neuf, ou de faire un investissement locatif pour réduire son impôt sur le revenu. Cependant, l’acquisition d’un bien immobilier sur plan peut sembler risquée pour l’acquéreur qui peut se faire livrer un appartement, ou une maison, affectés de diverses malfaçons. Dans une telle situation, diverses garanties légales permettent de protéger l’acquéreur des désordres. Ces garanties ont pour point commun de débuter à compter de la réception de l’immeuble, et couvrent chacune des malfaçons de nature et d’importance distinctes.
La garantie de parfait achèvement
À compter de la réception de l’immeuble, l’entrepreneur est tenu, pendant un an, de réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit par des réserves dans le procès-verbal de réception, soit par notification écrite de désordres apparus dans l’année suivant la réception. Tous les désordres affectant la conformité de l’ouvrage sont concernés par cette garantie, peu importe leur nature, leur importance, ou leur caractère apparent.
La garantie de bon fonctionnement
Les éléments d’équipement dysfonctionnant doivent être réparés ou remplacés, dans les 2 ans suivant la réception de l’immeuble. Il s’agit des éléments qui peuvent être dissociés de l’ouvrage, sans dégrader le bâti.
La garantie des vices et défauts de conformité apparents
Le vendeur a également l’obligation de répondre des vices et défauts de conformité apparents. Pour ce faire, il peut s’engager à réparer les désordres, diminuer le prix ou restituer le prix du bien lorsque le contrat est résolu. En revanche, si le vendeur s’oblige à réparer, l’acheteur ne pourra exiger ni la diminution du prix, ni la résolution du contrat.
Le vendeur est tenu pendant 13 mois à partir de la prise de possession par l’acheteur ou 12 mois à compter de la réception, lorsque celle-ci est postérieure à la possession.
Cette garantie couvre les vices et défauts détectables à l’œil nu par un profane. Les vices apparents sont les défauts de construction ayant un impact sur l’ouvrage, que celui-ci soit minime, ou le rende impropre à sa destination. Les défauts de conformité sont constitués par les différences entre la prestation attendue et celle réalisée.
La garantie décennale
Enfin, le constructeur est dans l'obligation de réparer les dommages indécelables lors de la réception qui compromettent la solidité du bâti, qui le rendent inhabitable ou impropre à sa destination. Cette obligation s’impose pendant les 10 ans suivant la réception de l’immeuble, à l’égard de tous les acquéreurs successifs de l’ouvrage. Ainsi, le vice affecte les éléments d’équipements indissociables du bâti, la voirie, les ouvrages de viabilité, les ouvrages avec fondations ainsi que les ouvrages de fondations et d’ossature.
La personne faisant réaliser la construction, soit un promoteur immobilier dans le cadre d’une VEFA, est dans l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance prend en charge le financement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, avant de se retourner contre le constructeur et son assureur. En principe, cette assurance prend effet à la fin du délai d’un an de la garantie de parfait achèvement et expire en même temps que la garantie décennale, soit 10 ans après la réception de l’immeuble.