Nouveautés de la rentrée en matière immobilière : différé de l’entrée en vigueur de l’étude géotechnique et précisions sur le PEB
Report de la date d’entrée en vigueur de l’étude géotechnique au 1er octobre :
Un nouveau diagnostic obligatoire pour les ventes de terrains à bâtir, dans certaines zones.
En application de la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018, trois arrêtés ministériels du 22 juillet 2020 et deux arrêtés du 24 septembre 2020 viennent d’être publiés au Journal officiel..
Ils sont relatifs respectivement aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain, consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (entrée en vigueur au 1er octobre 2020) , aux zones exposées et enfin au contenu des études géotechniques à réaliser dans lesdites zones.
En cas de vente d’un terrain à bâtir, si celui-ci se trouve dans une zone définie par arrêté préfectoral, une étude géotechnique doit être obligatoirement annexée au compromis de vente. C’est au vendeur de la faire réaliser qu’il soit particulier ou professionnel et à ses frais.
En raison des risques de fragilisation importante des constructions édifiées sur des sols argileux, en cas de sécheresse suivie de pluies abondantes, le gouvernement a entendu légiférer. En pareille hypothèse, des fissures conséquentes peuvent apparaître sur les biens immobiliers de nature à remettre en cause la solidité des ouvrages.
Il existe ainsi deux types d’étude de sol :
Une étude de sol préalable de type G1 (article R.112-6 du code de la construction et de l’habitation) obligatoire, lors des ventes de terrain à bâtir en vue de construire une maison individuelle, dans certaines zones. Elle identifie les risques géotechniques d’un terrain et propose des process de construction de nature à les prévenir. La durée de validité de cette étude est de trente ans.
Une étude géotechnique de conception de type G2 (article R.112-7 du code de la construction et de l’habitation), obligatoire lors de la signature d’un contrat de construction de maison individuelle ou de maîtrise d’œuvre, dans certaines zones. Cette étude prescrit des techniques de construction adéquates dans le cadre d’un projet spécifique. Il incombe au maître d’ouvrage (bénéficiaire du projet de construction) de la faire réaliser, à ses frais.
Une carte d’exposition aux phénomènes de mouvement de terrain est disponible sur le site géorisques à l’adresse suivante : https://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/ (il convient de sélectionner en choix des couches : argiles)
Quatre zones sont identifiées : exposition forte, moyenne, faible, le reste du territoire.
Seules les ventes de terrains et projets de construction se trouvant dans les zones d’exposition moyenne ou forte, sont soumis à cette nouvelle législation.
Ces études peuvent être réalisées par un professionnel géotechnicien ou un bureau d’études géotechniques, dûment assurés pour cette activité et doivent respecter des normes NF spécifiques.
Des précisions supplémentaires concernant la nouvelle information relative aux plans d’exposition au bruit des aérodromes.
Comme nous vous l’indiquions dans un précédent article, la loi du 24 décembre 2019 dite loi d’orientation des mobilités a conduit à insérer un nouvel article dans le Code de l’urbanisme (L 112-11) prévoyant que lorsque des immeubles bâtis à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et des immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit, font l’objet de location (de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : biens à usage d’habitation) ou d’une vente, un document informant de cette situation est communiqué au futur acquéreur ou locataire.
Ce document doit notamment comporter : l’indication claire et précise de cette zone, l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit, la mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au bruit à la mairie de la commune où est situé l’immeuble.
Ce document qui n’a qu’une valeur indicative (l’acquéreur ou le locataire ne pouvant s’en prévaloir à l’encontre du titulaire de l’obligation d’information) est intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement et à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et au contrat de location ou annexé à ces mêmes actes et ce à compter du 1er juin 2020.
Un Plan d’exposition au bruit (P.E.B) est donc établi obligatoirement pour chaque aérodrome classé administrativement comme pouvant être utilisé pour des transports commerciaux et qui comporte des installations ad hoc, mais aussi facultativement pour les autres.
Ainsi sur le territoire de la métropole de Lyon se sont dotés d’un P.E.B :
– L’aéroport de Lyon Saint Exupéry
– L’aérodrome de Lyon-Bron
– L’aérodrome de Corbas.
Si pour les constructions déjà édifiées, il n’existe pas de conséquences majeures autre que celles pouvant résulter d’une régulation des prix du marché de l’immobilier, en fonction de la nuisance sonore définie par le P.E.B., il en va autrement pour les projets de construction, dans les quatre zones définies par ces plans.
Quant à la gêne sonore pour les constructions existantes, elle est calculée au moyen d’un modèle mathématique mettant en équation différents paramètres pour prendre en compte : le bruit émis par chaque modèle d’avion tel qu’il est perçu au sol, le nombre de passages d’avions en 24 heures, la perception différente du bruit entre le jour, la nuit et la soirée. Le résultat du calcul est exprimé en Lden. Il s’agit d’un des indices recommandés par l’Union Européenne pour traduire la gêne sonore relative aux infrastructures de transport.
La préfecture du Rhône a défini les valeurs à retenir pour les P.E.B : pour la zone A dite de bruit fort : lden supérieur à 70. Pour la zone B également dite de bruit fort lden entre 62 à 65 (62 pour Lyon-Bron) , pour la zone C de bruit modéré entre 55 et 62 (56,5 pour Lyon-Bron) et enfin pour la zone D de bruit faible : lden compris entre 50 et 55 (50 pour Lyon-Bron).
Ainsi, une vingtaine de communes sur le territoire du Grand Lyon sont concernées par le P.E.B, telles que Bron, Saint Priest, Corbas, Décines-Charpieu, Chassieu, Vaulx-en-Velin, et une partie de Villeurbanne.
La cartographie est accessible à tous, sur le site cartelie, à l’adresse suivante : http://cartelie.application.developpement-durable.gouv.fr/cartelie/voir.do?carte=PEB_Metropole_I&service=DGAC
Lionel MONJEAUD,
Notaire associé Homnia notaires