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TVA sur marge – Arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2020 (PROMIALP)

Rappelons que la TVA sur marge trouve à s’appliquer lors de la vente d’un bien immobilier par un assujetti à la TVA, lorsque l’acquisition initiale n’a pas ouvert de droit à déduction de la TVA. L’article 268 du Code général des impôts permet en principe au revendeur assujetti de collecter la TVA sur la marge qu’il fait sur la revente. Une difficulté se présente lors de la revente d’un bien ayant été acquis en tant qu’immeuble bâti et revendu en tant que terrain à bâtir.

De prime abord, le Code général des impôts ne semble  subordonner l’application de la TVA sur marge qu’à une seule condition : que l’acquisition initiale n’ait pas ouvert de droit à déduction de la TVA.

Par quatre réponses ministérielles rendues courant 2016, l’administration fiscale a ajouté une exigence tenant à l’identité des caractéristiques physiques et juridiques du bien acquis puis revendu : cela signifie que le terrain vendu soit identique au terrain acquis (qualification de terrain à bâtir lors de l’acquisition, même superficie que lors de l’acquisition…). Tel n’est pas le cas lorsqu’un professionnel a fait l’acquisition d’une parcelle sur laquelle se trouvait une maison, et qu’il a divisé la parcelle pour ne vendre qu’une partie de terrain, ou encore qu’il a fait démolir la maison qui se trouvait sur la parcelle.

Tant la doctrine que les juridictions du second degré ne souscrivaient toutefois pas à cette condition d’identité.

En 2018 et 2019 (respectivement les réponses ministérielles Vogel et Falorni), l’administration fiscale a réaffirmé son exigence d’une identité juridique du bien tout en admettant que l’exigence d’identité physique ne soit pas remplie.

Dans un arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 27 mars 2020, sur le fondement de la Directive TVA, deux conditions cumulatives sont posées par la Haute Assemblée : une acquisition n’ayant pas ouvert droit à déduction et une condition d’identité tenant à l’absence de modification de la qualification juridique du bien entre son acquisition et sa vente.

La condition d’identité entre le bien acquis et revendu ainsi confirmée par le Conseil d’Etat, une définition par l’administration fiscale de cette condition permettrait de mettre fin aux difficultés pratiques d’application du régime de la TVA sur marge.