L’arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 entré en vigueur le 1er novembre 2021 prévoit, à titre expérimental, l’encadrement des loyers dans les communes de Lyon et de Villeurbanne.
1/ Champ d’application :
Sont concernés par cet encadrement : les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale et le bail mobilité.
Cet encadrement s’applique aux baux signés à partir du 1er novembre 2021 lorsqu’il s’agit d’une première location, d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail en cours.
Il ne s’applique pas aux logements conventionnés ANAH, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières, ni aux logements meublés dans une résidence de service.
2/ Loyer de référence :
L’arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 définit, sur quatre secteurs géographiques, trois niveaux de loyers de référence fondés sur les données de l’Observatoire local des loyers :
– un loyer de référence correspondant au loyer médian ;
– un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) ;
– un loyer de référence minoré (inférieur de 30 %).
3/ Loyer de base :
Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
En cas de non-respect du loyer de référence majoré, le bailleur pourrait être mis en demeure par le Préfet de mettre le bail en conformité et de restituer au locataire les trop-perçus éventuels. Si cette mise en demeure reste infructueuse, une amende d’un montant maximum de 5.000 euros pour une personne physique et de 15.000 euros pour une personne morale pourra lui être infligée.
4/ Complément de loyer :
Dans certains cas, le propriétaire bailleur peut appliquer un complément de loyer (somme venant s’ajouter au montant du loyer de base).
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Pour appliquer un complément de loyer, il faut que le logement ait des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Etant précisé que ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour fixer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement) et ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Si tel est le cas, le montant du loyer se compose du loyer de base (hors charges) et du complément de loyer
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Vérifiez que le montant du loyer applicable au bien que vous envisagez d’acquérir est conforme à ce dispositif ou que le loyer que vous prévoyez dans le cadre de votre projet de mise en location est conforme également.