Par un arrêt en date du 30 septembre 2021 (affaire C-299/20, 30 septembre 2021, Icade Promotion), la CJUE a apporté des précisions sur l’application de la TVA sur la marge.
Ainsi, la Cour précise que pour bénéficier du régime de la TVA sur la marge, il doit y avoir une identité juridique entre le terrain acquis et le terrain vendu.
Le terrain doit être un terrain à bâtir (TAB). Il faut ainsi acheter un TAB et revendre un TAB.
En revanche, la Cour indique qu’il n’y a pas de critère d’identité physique entre le terrain acquis et le terrain vendu. Le terrain peut donc faire l’objet d’une division en lot entre son acquisition et sa revente. Il peut également avoir fait l’objet d’aménagements dans l’intervalle (installation de réseaux d’électricité ou de gaz par exemple).
Si cet arrêt consacre le critère d’identité juridique, il crée en revanche une incertitude sur le champ d’application de la TVA sur la marge.
La Cour indique en effet que la TVA sur la marge n’a pas vocation à s’appliquer lorsque l’acquisition initiale n’a pas été soumise à TVA « soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application soit qu’elle s’en trouve exonérée ».
Cela aurait pour conséquence d’exclure du champ d’application de la TVA sur marge la revente d’un terrain à bâtir acquis auprès d’un particulier.
La Cour a toutefois prévu une exception, l’acquisition du terrain ayant pu ne pas être soumise à TVA mais incorporer de la TVA acquittée en amont par le vendeur initial… Cela impliquerait donc d’avoir à rechercher le régime fiscal de l’acquisition antérieure.
Cette position ne correspond pas à la doctrine fiscale actuellement applicable et réduirait considérablement le champ d’application de la TVA sur marge.
Pour les opérations en cours, la situation est très inconfortable et ce point mérite d’être clarifié au plus vite par l’administration fiscale.